Vous cherchez à louer en Israël? Le droit de la location en Israël diffère du droit de la location en France. Disons que le principe fondamental et supra-constitutionnel du droit de propriété l’emporte en Israël, sur les droits des locataires, sans cependant négliger les droits de ceux-ci. Il est ainsi beaucoup plus facile de sortir un locataire qui ne paie pas ses loyers…
- Le contrat de location :
En Israël, la liberté contractuelle prévaut sur le droit israélien des locations. Il est ainsi fondamental d’établir un contrat de location et de vérifier au préalable qu’on signe bien avec le légitime propriétaire du bien à louer.
Il n’y a pas de durée de bail réglementaire selon la loi, ni d’indexation ou de limitation de loyers fixés par la loi.
L’usage en Israël est de louer pour un an et de proposer une option de renouvellement indexée ou non et de demander généralement 12 chèques d’avances datés au début de chaque mois.
Les obligations sont en général réciproques et dans le cas où le contrat ne mentionne pas d’autres dispositions, la loi prévoit la répartition des obligations entre le propriétaire et le locataire. Le locataire est tenu de maintenir l’appartement en bon état et de réparer les dommages qui résultent de l’utilisation qu’il fait de l’appartement. Quant au propriétaire, il est responsable de l’amortissement des infrastructures louées. Pour ce qui est de la répartition des charges, un contrat doit normalement prévoir que le locataire paie les dépenses courantes (eau, électricité, taxe municipale, charges d’immeubles), mais que les travaux dans la copropriété sont à la charge du propriétaire.
- La résiliation du bail ou l’expulsion du locataire :
Il n’existe pas d’obligation de préavis, cependant la loi du contrat permet de fixer des procédures de préavis unilatérales ou bilatérales pour mettre fin au contrat avant son terme. En outre le locataire est en général en droit de se libérer de ses obligations si il trouve un remplaçant qui se substitue à lui dans le contrat.
Avant de penser à l’expulsion qui n’est jamais une simple procédure ou plaisante, il existe des garanties efficaces qui sont prises à la signature du contrat. Plusieurs sortes de garanties s’offre au bailleur et sont notamment cumulables pour se prémunir des impayés du locataire, ainsi par exemple
- Le “Shtar Hov “ : Sorte de reconnaissance de dette future, qui permet en cas de non-paiement des loyers ou dégradations dans l’appartement, de se tourner vers l’instance de reconnaissance de dettes – Hautza apoal, soit contre le locataire lui-même, soit contre les cautions qui ont signés cette reconnaissance. Cette action permet si besoin d’obtenir la saisie du compte bancaire, des biens et/ou salaires de votre débiteur, voire de l’empêcher de sortir du territoire israélien. Bien sur le locataire peut se défendre devant cette procédure et justifier la non-exécution de ses obligations par la non-exécution des obligations du propriétaire.
- La garantie bancaire ” arvout bankait ” : est certainement la garantie la plus efficace pour le propriétaire. C’est une somme d’argent représentant l’équivalent de 3 à 6 mois de loyers, bloquée sur le compte bancaire du locataire, et que la banque s’engage à transférer à la première demande et sans justifications aucunes du propriétaire. La garantie est autonome, ainsi la banque ne peut s’opposer à son exécution. La banque se doit cependant d’avertir son client, et le locataire dispose d’un délai de quelques jours pour faire opposition devant le tribunal.
La procédure judiciaire d’expulsion ne peut cependant pas toujours être évitée et est plus facile qu’en France à exécuter.
Pour expulser un locataire il faut aller devant le tribunal et justifier de violations caractérisées du contrat. La procédure d’expulsion est une procédure rapide et se fait sous 60 jours à compter de l’assignation, durant laquelle, le locataire à 30 jours pour contrecarrer. Par ailleurs, il n’y a pas de trêve hivernale, qui empêche l’expulsion d’un locataire pendant l’hiver.
- La fiscalité locative :
Les revenus provenant des loyers perçus en Israël sont exemptées jusqu’ à 5,070 shekels.
Il existe trois possibilités de s’acquitter de ses impôts locatifs :
- Calcul par paliers : la tranche au-dessus du plafond de 5,070 est redevable d’impôts sur les revenus perçus –jusqu’à 48% + 2 % pour les hauts revenus. Cependant si le loyer dépasse la somme de 9,960 shekels, il n’y a plus d’exemption valable sur la première tranche- jusqu’à 5,070 shekels- et il faudra payer l’impôt sur tous les revenus locatifs depuis le premier shekel perçus.
- Le forfait de 10 % : il ‘s’agit de s’acquitter d’un paiement forfaitaire de 10% sur l’ensemble des revenus locatifs.
- Paiement et déductions : c’est-à-dire de payer les revenus locatifs sans utilisation d’exemptions et selon leur montant, mais avec la possibilité de déduire l’ensemble des frais- courtiers immobilier, avocats, expertise, crédits, amortissements-.
Pour conclure, le contrat de location d’un bien à usage d’habitation en Israël implique de rédiger scrupuleusement un contrat et de connaitre ses droits et obligations en résultants. N’hésitez pas à nous demander conseil.